5 conseils si vous achetez une habitation sur plan

Article mis à jour le 15 décembre 2021

Lorsqu’on procède à l’achat d’une maison ou d’un appartement sans que le logement soit encore construit, on parle d’achat sur plan. Ce processus est semblable à l’acquisition d’une idée en l’air : c’est la raison pour laquelle le travail des promoteurs immobiliers est strictement encadré par la loi Breyne. Cette dernière assure à l’acheteur que le bien lui sera livré et le protège des conséquences que peut entraîner une potentielle faillite du prestataire. À quoi devriez-vous faire attention lorsque vous faites un tel achat ? Découvrez-le ici.

Détectez dans les plus brefs délais les défauts flagrants

Selon la loi Breyne, il est prévu une double réception pour les achats qui se font sur un plan. La première réception est qualifiée de provisoire et a lieu à l’installation de l’acheteur dans la demeure. La deuxième réception est dite définitive et intervient seulement lorsque le nouveau propriétaire a bouclé une période d’au moins une année dans son nouveau logement comme un appartement à Namur.

Au cours de cette période, l’acheteur aura largement le temps de constater tous les défauts qui n’étaient pas visibles au moment de son installation. Ainsi, il pourra aisément engager la responsabilité du promoteur immobilier en cas d’anomalies (fissures, taches d’humidité et problèmes de stabilité). Toutefois, si pendant la réception provisoire, vous constatez des irrégularités, vous ne devez pas hésiter à en parler sur le champ au prestataire. Si vous ne le faites pas, vous n’en aurez plus l’occasion à moins qu’il s’agisse de fautes graves qui relèvent de sa responsabilité décennale.

Définissez clairement le délai d’exécution des travaux

Lors de la signature du contrat avec le promoteur immobilier, vous devez vous assurer d’avoir explicitement fixé la période sur laquelle doivent s’étendre les travaux. Vous avez la possibilité de convenir d’un délai d’exécution avec le promoteur afin de trouver une bonne entente.

Très souvent, une prolongation est accordée pour compenser les jours où les travaux n’ont pas pu être exécutés pour des raisons d’intempéries ou de congés de bâtiments. En tant qu’acheteur vous pouvez tenter une négociation, mais il ne sera pas facile de trouver un accord. Vous pouvez donc essayer de définir un nombre limite de jours sans travaux. En outre, vous pouvez imposer le paiement d’indemnités au promoteur si la livraison du logement ne se fait pas à bonne date.

Exigez un dédommagement élevé en cas de retard

S’il arrivait que le délai d’exécution dépasse ce qui a été convenu, le promoteur doit vous verser des indemnités et le montant doit être défini dans le contrat. En effet, ce dernier contient une clause de pénalité qui le mentionne, mais beaucoup d’acheteurs n’y prêtent pas attention et acceptent le dédommagement suggéré par le promoteur sans émettre d’objections. Cependant, si la somme fixée n’est pas élevée, le prestataire n’aura pas assez de pression pour achever les travaux à temps.

Comment fixer le montant du dédommagement

L’un des meilleurs moyens de procéder est d’exiger des indemnités mensuelles dont le coût correspond à la valeur locative du bien comme cet appartement neuf à vendre à Liège. Par exemple, si le prix du loyer de l’habitation peut être fixé à 1 200 euros, alors le dédommagement pour une livraison tardive sera d’au moins 40 euros pour chaque jour de retard.

Le plus souvent, le tarif journalier est fixé entre 20 et 30 euros : rares sont les clauses qui prévoient un montant qui excède 35 euros.

Prévoyez les coûts supplémentaires

Le promoteur immobilier est tenu de respecter le coût global de construction qui a été convenu avec l’acheteur. Toutefois, il existe deux cas de figure qui peuvent le faire dépasser le montant fixé au préalable.

Le cas de l’augmentation des tarifs par la loi

Des décrets ou de nouvelles règlementations gouvernementales peuvent conduire à l’indexation des prix des matériaux de construction, des salaires et même des charges sociales. Le promoteur immobilier n’y est pour rien et il est donc obligé de vous facturer la différence. Par ailleurs, la majoration du montant total peut découler de vos propres exigences.

Le cas d’une demande de travaux complémentaires par l’acheteur

Il arrive que le client demande au prestataire de compléter les travaux qui étaient initialement prévus ou qu’il fasse le choix de finitions plus coûteuses. Ce cas de figure doit être idéalement anticipé lors de la signature de l’accord pour éviter tout malentendu. En effet, il peut arriver que vous vous retrouviez avec un contrat dont une disposition interdit formellement tous travaux supplémentaires. Dans le cas où cette éventualité serait considérée, le contrat ne précise pas les retombées sur le montant total. Il est alors très important de discuter de cette éventualité avec tous les détails qu’il faut, au risque de vous retrouver avec des prix additionnels exorbitants.

Lors de la signature du compromis avec le promoteur, vous devez avoir conscience qu’il peut arriver que vous changiez d’avis plus tard. Par exemple, si vous optez pour une cuisine de base, précisez bien dans le contrat le prix d’un modèle plus luxueux pour avoir plus d’options plus tard.

Prêtez un œil attentif aux statuts de copropriété

L’achat d’une habitation sur plan ne se fait pas sans que l’acheteur n’ait lu avec attention les pages du contrat signé avec le promoteur immobilier. Néanmoins, il arrive régulièrement que le client ne prenne pas le temps de lire les modalités qu’impose le statut de copropriété et l’acte de base que lui soumet le prestataire.

Cette erreur d’inattention conduit à bien de nombreux désagréments par la suite, notamment quand l’acheteur se rend compte que les contributions aux charges communes de l’immeuble n’ont pas été partagées équitablement. Il est important de comprendre avant tout engagement l’essence de ces charges, même si la marge de négociation est quasi inexistante a fortiori si le contrat de copropriété a déjà été signé par d’autres acheteurs.