L’investissement en location meublée
Article mis à jour le 16 avril 2021
L’investissement et la gestion d’une location meublée peuvent être très rentables financièrement et fiscalement. Seulement, pour réussir tout investissement et principalement celui-là, il est primordial d’avoir les bonnes informations et de suivre les bons conseils.
Qu’est-ce qu’un investissement en location meublée ?
Pour commencer, il est important de comprendre l’intérêt de ce type d’investissement. Cela est indispensable pour réussir son investissement en location meublée. En effet, la location meublée fait opposition à celle nue. Si dans un passé récent, les investisseurs préféraient la location nue, ils optent de plus en plus pour la location meublée. On parle de location meublée lorsque le bien intègre les éléments ci-après :
- les chaises et table
- la baignoire
- la douche
- le WC et
- les meubles de rangement.
D’autres types d’équipements peuvent compléter cette liste. Il s’agit : du réfrigérateur et/ou du compartiment congélation, de la vaisselle et des ustensiles de cuisine, du micro-ondes ou du four évier, des luminaires, de la literie, des plaques de cuisson, etc.
Le bien est donc considéré comme meublé lorsqu’il contient l’ensemble ou la plupart de ces éléments. Vous faites un investissement en location meublée si vous acquérez des biens immobiliers et les mettez en location après les avoir meublés avec les éléments précédemment cités.
Investissement en location meublée : les avantages
Qu’elle soit à nue ou meublée, la location reste un investissement qui marche. En ce qui concerne la location meublée, les avantages sont nombreux.
Une meilleure flexibilité en termes de loyers
De manière évidente, la location meublée permet au propriétaire de définir des loyers plus élevés que pour un logement non meublé. Cela est précisément dû au fait que le locataire n’investira pas lui-même dans l’ameublement de sa résidence.
En cas d’investissement en location meublée, le bailleur est en droit de fixer en toute liberté, le montant du loyer. Pour les locations nues, ce n’est pas le cas. Les loyers dépendent généralement de la zone géographique et ils sont plafonnés.
La durée du bail réduite
Pour les locations sans meubles, la loi prévoit que la durée du bail ne peut pas excéder 3 ans. Par contre, s’il s’agit d’une location meublée, la durée de bail est plus courte, réduite à 1 an. En quoi cela est-il avantageux ?
Plus le bail est court, plus souvent la renégociation se fera. Cela offre donc la possibilité au bailleur d’augmenter fréquemment le montant du loyer. Pour un étudiant, la durée du bail est de 9 mois en cas de location meublée.
L’amortissement de l’immobilier et des meubles
Si vous optez pour un investissement location meublée, vous aurez la possibilité d’amortir les équipements et meubles qui sont installés. Cet amortissement dépend de la valeur d’usage, à condition que la valeur actuelle dépasse 598 €.
De même, il est possible d’amortir le bien, les meubles et les équipements, si vous les gérez en tant qu’entrepreneur individuel (EI). Vous pouvez alors amortir votre bien sur la base de la durée d’usage de chaque composant que sont : la toiture, le gros œuvre, l’ascenseur, l’étanchéité, les installations électriques, les agencements intérieurs. Le taux d’amortissement utilisé est de 2,5 % par an.
La fiscalité relative à la location meublée
L’un des avantages les plus surprenants de l’investissement en location meublée, c’est la fiscalité. En effet, sur ce point, l’immobilier locatif meublé offre de véritables atouts aux bailleurs. D’abord, lorsque l’investisseur met en bail un bien meublé, il jouit d’un régime BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux). Par contre, pour un bien non meublé, c’est un régime foncier qui est appliqué.
Le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux a plusieurs intérêts. En fonction des revenus fonciers dont vous bénéficiez, vous pouvez déduire directement vos charges foncières ordinaires ou réduire vos charges fiscales de 50 %. En résumé, si vos charges foncières valent moins de 50 % de vos revenus locatifs, il est souhaitable que vous optiez pour un régime micro-BIC. Cela vous permet de bénéficier d’une déduction de 50 % directement.
Par contre, vous choisirez un régime BIC réel dans le but de déduire la totalité de vos charges. Notez que le bailleur n’a pas le choix si l’ensemble de ses revenus fonciers dépasse 70 000 € l’an. Dans ce cas précis, il est obligatoirement sous le régime BIC et profite des avantages qui en découlent.
Il est également important de savoir qu’investir dans une location meublée permet d’avoir accès à un dispositif hautement avantageux. Il s’agit de la loi Censi-Bouvard. Grâce à ce dispositif, les investisseurs peuvent profiter d’une baisse d’impôt de 11 % dans une limite d’achat de 300 000 €. Toutefois, cela ne concerne que les investissements en location de résidence avec services. Pour en profiter, l’investisseur doit impérativement louer son bien immobilier en location meublée sur une période d’au moins 9 mois.
L’investisseur bénéficie aussi d’un statut de lmnpn qui lui fait bénéficier d’une réduction fiscale de 50 % ou d’une déduction de ses charges foncières de son impôt. Cette opportunité est possible indépendamment de la nature du bien immobilier (neuf ou ayant subi une rénovation).
Investissement en location meublée : les précautions
Il est nécessaire de bien préparer l’investissement avant de s’y aventurer. L’établissement du budget est la première étape et dépend de la capacité d’emprunt de l’investisseur. Pour connaître cette information, ce dernier doit contacter les établissements financiers de crédit.
Il est préférable de choisir un bien immobilier dont le prix d’achat est attractif et qui permette de percevoir des loyers élevés. Ces loyers sont vos revenus et la rentabilité de votre investissement en dépend fortement.
Après avoir défini ce budget, vous devez à présent tenir compte de l’emplacement et d’autres paramètres dont : la proximité avec les commerces, les transports, les écoles, la pollution visuelle et sonore, les futurs aménagements à proximité du bien, etc.